樓市發展進入橫盤狀態， 2019 年的小陽春也擋不住房地產增速放緩的本質。行業面臨洗牌，而看不清方向，無序擴張和盲目多元化的房地產企業都將可能遭遇淘汰。本文對面臨破產的房企進行盤點，以期為房企的發展提供借鑒和參考。
銀億集團
企業簡介：銀億集團創立于 1994 年，業務涵蓋工業制造、房地產開發、國內外貿易和現代服務業，地產公司于 2011 年上市。 2016 年之后明確「房地產+汽車高端制造」雙主業戰略，并開始大舉并購。
事件：為妥善解決銀億集團、銀億控股的債務問題，保護廣大債權人利益，該兩家公司從自身資產情況、負債情況、經營情況等方面進行分析，認為均屬于可適應市場需要、具有重整價值的企業，故銀億集團、銀億控股分別于 6 月 14 日向寧波中院提交了重整申請。
原因解析：銀億集團是典型的借道并購向多元化轉型最終失敗導致企業走向破產重組的房地產企業。
第一，銀億轉型為「房地產+高端制造」雙主業的綜合性公司后，大手筆并購國外三家行業領先地位的國外汽車零部件制造商，花費超過 120 億元。汽車業務一度超過地產業務營業額，但是到2018年，受整體汽車行業不景氣影響，汽車業務未實現業績承諾你，這被認為是銀億股份遭遇流動性危機的源頭。
第二，銀億集團主業是房地產業，大部分樓盤在三四線城市，由于其房地產業務增長乏力，一直面臨著資金緊張的局面。隨著銀億轉型汽車行業，地產業務陷入持續變賣資產、項目開發緩慢、新增土地儲備停滯的境地。 2018 年全年銷售額僅 58.5 億元，較 2017 年 67.8 億元的銷售額不升反降。
第三，此前的 5 月 21 日，深交所曾發問詢函指出銀億股份內部控制存在重大缺陷，比如實際控制人凌駕于內部控制制度情形等。銀億控股股東銀億控股及其關聯方占用非經營性資金約 22.48 億元。房企，尤其是家族企業，內部管控缺失對其發展往往帶來致命打擊。
主業發展停滯、轉型汽車業的操作、以及內部控制的重大缺陷造成企業持續面臨流動性危機，最終走向破產重整。
新光集團
企業簡介：新光控股集團 1995 年創建，早期主營小飾品。新光集團在 2014 年開始多元化的經營思路，共有五大板塊：飾品及貿易、房地產開發、農業、旅游及其他、金融。旗下擁有上市公司 ST 新光。2016 年，以房地產為主要業務的新光圓成借殼方圓支承上市。
事件：2018 年 9 月底，新光集團發生債務危機，多只債券違約。此后，旗下上市公司新光圓成被 ST ，股價暴跌超 80% 。新光集團所持 ST 新光股份，全部被司法輪候凍結。新光集團及其下屬 3 家重整子公司于 2019 年 4 月 3 日分別向金華中院申請重整。
原因解析：新光集團走到瀕臨破產的地步，「蛇吞象」式并購和多元化業務增長乏力是主要誘因。
第一，新光圓成收購中國傳動，交易價款總價為人民幣約 163 億元-約 184 億元。收購所需資金為公司自有和自籌資金。彼時，新光圓成的貨幣資金為 2.14 億元。而完成對中國傳動的重組，最少需要 83 億元，最多則需 184 億元。這一并購使新光深陷流動性危機。
第二，核心業務增長乏力，大手筆布局的多元化業務也仍未盈利，讓新光集團只能陷入債務的惡性循環。飾品及貿易雖然年收入規模在百億，但這兩年主要靠上海希寶主營的毛利率很低的有色金屬貿易支撐，這也導致 2018 年這部分業務的毛利從 5% 以上驟降了一半。
第三，新光圓成是新光集團旗下的房地產業務，是一家房企上市公司。新光集團入主上市公司時承諾 2016 年度凈利潤不低于 14 億、2016 年度與 2017 年度合計凈利潤不低于 27 億、2016 年到 2018 年合計凈利潤不低于 40 億。但在房地產調控的大形勢下，新光圓成業績完成度不高。2018 年營收實現 21.64 億，但凈利潤為 -2.12 億。
核心業務和地產業務增長的乏力，無法為大額并購提供充足的現金流，也無法償還巨額借款，最終使企業陷入困局。
五洲國際
企業簡介：總部位于無錫，創立于 2004 年，開發運營商貿物流產業園和城市綜合體項目。 2013 年，五洲國際在香港聯交所上市，隨后開始大舉擴張。截止 2017 年底，在全國擁有 25 個商貿物流城、16 個商業綜合體，但多位于牡丹江、保山、宜興等四五線城市。
事件：2018 年中報和年報遲遲難產，同時還接到了香港聯交所的「上市規則下除牌架構」規則告知函：如果五洲國際連續 18 個月暫停買賣，其上市地位將被取消。
原因解析：在經濟欠發達的四五線布局商貿物流城的發展策略和迅猛擴張的發展舉措是五洲國際走向破產重組的主要原因。
第一，四五線大舉擴張的策略直接導致企業經營困難，五洲國際 2017 年營業收入 35.46 億，同比減少 6.4% 。總負債已從 2013 年的 114.37 億元上升至 2017 年的 210.59 億元，凈負債比率從 2013 年的 60% 上升至 247.5% 。與負債年年攀升相對的是銷售額、利潤下滑。
第二，近兩年時間，國內經濟持續不振、總體消費能力的萎縮、電商的嚴重沖擊，使得中小商貿客戶度日維艱。這些客戶作為商貿物流企業的主力客群，直接影響商貿物流地產運營商商鋪的銷售和出租結果。與此同時，物流地產運營商也受到地產調控加速的擠壓，直接導致企業經營面臨困境。
第三，「無憂經營， N 年托管回本，前 3 年房租抵房款」，是五洲國際各地商貿物流城和商業綜合體營銷最大的噓頭，但這是已被國家定義為涉嫌「非法集資」但卻屢禁不止的售后包租行為。
一邊是大舉負債四處擴張，一邊是打著「擦邊球」概念的違規銷售，再加上國內經濟大環境的影響，最終使五洲國際走上不歸路。
中弘股份
企業簡介：2001 年，中弘控股股份有限公司成立，總部位于北京， 2010 年，借殼 ST 科苑上市。 2012 年到 2014 年，中弘先后投資了礦產、手游、影視等產業。2015 年王永紅搭建「一家 A 股公司+三個海外上市平臺」的資本帝國，即「A+3」戰略。王永紅的代表操作是以高杠桿、復雜的融資手段買下海南三亞標桿項目「半山半島」。
事件： 2018 年 8 月 14 日，因公司披露的 2017 年一季度報告、半年度報告、三季度報告涉嫌虛假記載于收到中國證券監督管理委員會安徽監管局《調查通知書》， 2018 年 12 月 27 日，因重大信息披露違法等原因，中弘股份被終止上市。
原因解析：高杠桿、高送轉、多元化導致中弘資不抵債、走向破產的主要原因。
第一，中弘股份杠桿率持續攀升， 2010 年底，中弘股份的總資產只有 55.08 億元，資產負債率為 67.92% 。截至 2018 年三季報，公司總資產升至 382.29 億元，資產負債率為 85.06% 。
第二，中弘股份在王永紅主導下，曾多次進行「高送轉」，截至退市前，股本為 83.9 億股在兩市排行第 92 名，其股本數量是貴州茅臺的 6.48 倍。王永紅曾借由中弘股份高送轉、進軍手游領域等概念炒熱抬升股價從中拋售獲利。
第三，中弘在 2013 年至 2015 年間，除文旅地產外，先后嘗試影視、手游、主題樂園等新業務，沉淀大量資金，并且未能實現盈利。
華業資本
企業簡介：創立于1998年，先后在深圳和北京開發深圳東方玫瑰花園、深圳南海玫瑰花園、北京華業玫瑰東方、北京華業國際中心等項目。2011年，收購一個礦業公司涉足采礦業，涉礦失利后，收購捷爾醫療轉型醫療健康領域。
事件：2018年9月，華業公告披露「蘿卜章」事件。隨后這一事件迅速發酵，民生銀行、中國工商銀行重慶分行等提出財產保全申請。10月，華業資本被深圳福田區人民人民法院列為失信被執行人，市值幾近腰斬。
原因解析：華業資本失利看似是由「蘿卜章」引發的危機，其實是由于早年轉型埋下的隱患。
第一，總體來看，華業資本發布的 2018 年年報，實現營業收入 48.86 億元，同比增加 26.54% ;歸屬于上市公司股東的凈利潤為 -64.38 億元，而 2017 年實現凈利潤 9.98 億元。受財產保全影響，企業由盈利轉為虧損。
第二，華業涉礦失利后并未停下多元化轉型的腳步，反而向醫療也進軍。近年來房企轉型醫療成行業趨勢，但由于缺失醫療資源和運行經驗，多數房企會選擇通過收購現有醫療機構介入，華業也是通過規模舉債進行并購，導致企業資金鏈承壓，債券的爆雷宣告轉型失敗，也使公司陷入困局。
總結
1. 中小房企破產倒臺的原因一方面是因為地產業務增長乏力，另一方面則是無序擴張、盲目多元化。第一，近幾年樓市調控不斷，第二，對于新行業的不熟悉，第三，中小房企資金實力較弱，如果決策出現失誤，容易導致資金鏈斷裂。
2. 未來，房地產行業集中化趨勢仍將持續，中小型房企不斷面臨行業變化帶來的各種挑戰，更多小型房企在這場大趨勢下將相繼離場，房地產行業正進入「優勝劣汰」的「大洗牌」階段。
附 | 2018年以來破產房企列表(不完全統計)
