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關鍵信息：百強房企單月降17%，前3月累計降21%
特別聲明：房地產企業權益銷售數據統計是以2020年1月1日-3月31日期間銷售的商品房為統計口徑，主要依據CREIS中指數據在各地的銷售監測數據，并參考當期總體經營情況和推盤去化情況進行分析統計;對于少數沒有在監測范圍內的城市或項目，由企業提供相關證明文件，經課題組對數據進行嚴格審核，也納入統計范圍。本報告僅供參考，課題組不對使用報告及其內容所引發的任何直接或間接損失承擔責任。
2020年3月，人民銀行會同財政部、銀保監會召開電視電話會，再次堅持“房住不炒”的定位和“不將房地產作為短期刺激經濟的手段”要求，保持房地產金融政策的連續性、一致性、穩定性，促進房地產市場的平穩健康發展。隨著疫情防控形勢的好轉，房企按下線下復工復產“快進鍵”，房地產市場逐漸好轉，但距離市場正常供求還需要一定的時間，一季度TOP100銷售規模同比下降19.5%，預計二季度房企業績表現將恢復至疫情前水平。
2020年1-3月，房企加大營銷力度，銷售額破百億房企增至44家，頭部房企資源聚集效應加劇。
圖：2020年1-3月房企各陣營數量、銷售額及銷售面積均值情況
2020年1-3月，TOP100房企銷售額均值達168億元，銷售面積均值為127.1萬平方米。房企銷售額超過百億的企業達44家，均值為313.4億元;其中，碧桂園、萬科、恒大破千億，均值達1424.3億元。500-1000億元、100-500億元、50-100億元、50億元以下的企業分別為4家、37家、26家、30家，房企銷售額TOP100的門檻為32億元。
圖：2020年1-3月房企各陣營銷售額、銷售面積及同比均值情況
從各陣營銷售及同比來看，2020年1-3月，前10房企銷售額均值為776.6億元，銷售額同比均值下降15.6%，11-30企業銷售額均值為212.7億元，同比均值下降19.2%;31-50企業、51-100企業的銷售額均值分別為115.2億元和49.5億元，同比均值分別下降10.9%和22.4%。3月單月來看，房企銷售額TOP100的環比增長率均值為318.9%，其中前10企業環比增長率均值為107.2%，其他各陣營銷售額環比增長率均值分別為388.3%、367.5%、320.9%。
截至2020年3月，國內疫情防控形勢明顯好轉，房企銷售業績逐步回暖。在市場增速放緩和內部償債壓力的雙重考驗下，房企加強內功修煉，保持充裕的現金流。2020年房企銷售目標更加強調提升經營質量，通過多種渠道增加融資規模，為企業的穩健發展提供強有力的支撐。
財報披露
營收增速快于凈利增速，行業競爭加劇
圖：部分房企2019年運營表現
多家房企披露2019年財報，行業整體盈利能力承壓，部分企業表現優異。截止3月底，共有66家上市房企披露了財報，據統計，2019年房企營業收入增速均值為22.4%，歸上市股東凈利增速均值為10.9%，凈利增速低于營收增速，整體盈利能力有所回落，行業內競爭加劇。其中部分企業運營表現優異，如世茂受益于結算均價上升、優質的土地儲備及良好的營銷、行政費用控制，繼續保持較高的盈利增速及盈利水平：2019年營業收入達1115.2億，同比增長30.4%，毛利率達30.6%，核心利潤153.3億，同比增長30.6%，股東應占核心利潤率高達14.1%。正榮重視財務穩健、規模和利潤共生，核心凈利率水平進一步提升：2019年營業收入325.6億，同比增長23.1%，核心凈利29.0億，同比增長42.7%，核心凈利率8.9%，凈負債率75.2%。
規模
銷售目標增長12.2%，未來追求高質量增長
表：部分房企2020年銷售目標
數據來源：企業公布，中指研究院整理
部分房企銷售目標增速均值為12.2%,疫情影響下追求高質量增長。進入3月份，部分房企在披露財報的同時公布了2020年的銷售目標，據統計房企銷售目標增長率均值為12.2%，在疫情沖擊下銷售目標設定較為謹慎。如恒大、中海、華潤等企業在高基數基礎上，充分考慮市場端壓力，2020年銷售目標增速定為個位數;金科2020年目標是2200億，較2019年的銷售額同比增長18.3%，與前兩年81%、93%的銷售增幅比較來看，企業將更加關注高質量增長。
2020年一季度，房企銷售目標完成率均值為12.7%。從一季度房地產企業的銷售業績來看，受新冠疫情影響，大部分房企的銷售目標完成率均在13%以下，在22家公布的房企中僅有2家企業完成率超過了15%，隨著疫情逐漸得到控制、房企加大營銷力度，銷售端將逐步回歸正軌。
融資
國內外融資環境適度寬松，融資規模和成本雙改善
圖：2020年1-3月房企融資情況
數據來源：Wind，中指研究院整理
從融資規模來看，1-3月房企海外債、信用債以及資產證券化融資金額為4083.8億元，同比小幅增1.7%，增幅轉正;其中海外債融資1901.3億元，同比增長33.0%;信用債融資1689.2億元，同比基本持平;資產證券化發行562.1億，同比下滑42.5%。
單3月份來看，房企海外債、信用債以及資產證券化融資總額為1611.4億，同比增23.1%，其中信用債和海外債都有不俗表現，同比分別增長41.1%、22.3%，資產證券化融資表現欠佳，同比下滑24.6%。環比來看，3月份三個渠道融資總額環比增長42.8%，主要由3月信用債發行額環比大增所致。
從融資成本來看，1-3月海外債平均融資成本為8.54%，與去年相比降低21個基點，信用債平均利率4.50%，與去年相比明顯下降。從發展來看，海外債融資成本不斷降低，3月融資成本7.89%，環比降低1.16個百分點;信用債3月融資成本4.21%，環比略增0.14個百分點。
整體來看，隨著國內疫情逐步得到控制、復工返崗有序展開，疊加國內外較為寬松的融資環境，房企搶抓機遇加大融資力度，融資表現進一步改善。未來，面對嚴峻的海外疫情形勢及錯綜復雜的經濟前景，房企應繼續保障融資渠道通暢，努力完成銷售目標，增加現金流入，為企業穩定發展贏得先機。
