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質量的困惑：什么是質量?
地產項目管理者如是說，
我們都認同質量的重要性
我們有詳細的制度
我們有質量管理體系
我們在現場頻繁地做著施工監督的工作
交項目前我們會仔細的各項驗收
……
但是,投訴依然不斷，客服、維修忙個不�！�
建筑地產行業的規模大，數據量大，同時也是大規模不經濟的行業。建筑業規模巨大卻不透明，存在著資源浪費、能耗過高，項目管理能力不足、效益低等一系列問題。
彼德﹒德魯克曾說：”如不可衡量，就無法管理“。受當今新興技術的影響，從工程數據資源的系統整合入手，推動建筑行業品質提升和管理升級，是解決當前問題的重要工具與手段。
做為中國建筑幕墻、夜景照明及門窗項目品質控制技術方面領先的外墻咨詢公司，弗思特建筑科技擁有豐富的各類公建、商業綜合體、酒店、住宅的項目質量品質控制和測評經驗。同時，我們也在主流地產公司進行地產開發項目的過程測評和質量檢查，工作包括項目深度的品質管控，并提供具體的解決方案。我們深知如何將頂級建筑師的創意在項目落地，同時也知道如何通過質量管理和具體檢查測評來解決項目質量的提升。
在經濟形勢快速增長，部分城市的房價快速上漲的背景下，房地產的投資屬性被大幅放大，一定程度上掩蓋了產品本身的質量問題。
而隨著限購限價、房住不炒的政策來臨及流動性收緊，房產市場逐步降溫，回歸居住的屬性，高負債、高周轉背景下工程質量問題頻發，再次引發大眾關注。
在行業下行時期，各個地產公司海量項目扎堆交房，眾多的樓盤被曝質量問題，頻繁出現的商品房質量危機，無疑給房企和業界敲響了警鐘。
在房住不炒的政策引導下，未來房地產行業必將重新回歸產品品質與服務時代，房地產開發企業在調整經營策略的同時，更應嚴控產品質量。
在新冠疫情之后的將近兩年中，我們匯總了各個典型大地產公司區域級的項目品質管控的情況，就建筑幕墻和門窗工程質量做了深入評估研究，提出比較明確的質量評估方法和流程，供業主方和從業同行參考。
行業內部分地產公司區域級項目幕墻門窗工程評估得分現狀
面對質量需要日益高漲的客戶，做好質量是唯一的出路，排名前50的的開發商，超過七成的地產公司推行了建筑質量檢查評估體系，其中部分主流地產龍頭推行幕墻、門窗、保溫、精裝修的專項品質控制檢查。
質量管理目的
幕墻門窗工程作為工程實體的重要組成部分，是品質重點要素之一，同時也是結構安全的重要組成部分。通過對地產公司從集團和大區層面進行的具體各城市公司和事業部的項目幕墻品質巡查，可以促使項目的幕墻工程質量和管理迅速提升，進而推動地產公司下屬個項目、各事業部或城市公司以及區域平臺提升幕墻產品整體品質。
幕墻門窗質量管理和質量檢測以及技術評估，借助建筑幕墻品質控制、質量檢測以及技術評估的成熟方法，協助開發商和業主來規范項目幕墻工程自設計、招標、加工、安裝至交付全過程的管理。
根據國內最新的幕墻發展工藝和規范標準，不斷修改升級幕墻門窗管理和測評體系，通過量化的第三方技術測評，橫向評比、落實整改，促進幕墻項目管理水平的提升，進而取得良好的幕墻項目的品質，取得客戶的認可。
幕墻和門窗的質量管理目的
通過發布幕墻門窗管理辦法，規范地產公司各區域、各項目的幕墻門窗工程品質標準和管理體系。
通過對質量測控點的科學抽查，規范建筑幕墻和外門窗的材料選用、推行幕墻和門窗的標準加工工藝、確保安裝無質量缺陷，最終全面提升項目建筑部品的產品品質。
通過質量測評階段的合理設置，有效的實施過程控制、獲知各項目的質量現狀。第一時間反饋管理平臺，及時安排整改返工，減少項目后期的質量隱患。
通過測評，地產公司下屬各項目可進行橫向比較，促進承包商間的學習提升。
匯總本年度各承包商承攬的各個項目測評點，得出承包商的資源得分。資源得分可進行年度排名，供地產公司的集團或者區域公司篩選合格供方名錄參考。
幕墻門窗工程質量管理原則和具體工作要求
A、基本測評單位選擇
以區域公司所管轄的每個項目，各分期(或地塊)內的幕墻門窗分包資源為基本測評單位。不管這家分包在該分期(地塊)內承包了多少樓棟或多少業態(公建、商業、住宅等)，也不管所承包各棟樓進度是否同步，都按一個基本測評單位。
B、幕墻門窗質量測評的隨機性原則
根據各個基本測評單位的施工進度，弗思特在現場隨機抽取測區(包括建筑樓棟、具體樓層和測點等)。每次測評應隨機抽取2個測區(樓層或樓棟)進行測評。每次測評內容為上次測評后至本次測評期間內施工的內容，但如現場條件具備，還需要對上次測評問題進行局部復測。
C、幕墻門窗質量測評的代表性原則
每次所選取的幕墻測區(建筑樓棟和樓層)具有代表性。每次測評所選的測區((建筑樓棟和樓層)應盡量分散在不同樓棟(業態)和樓層;如果該分包同一(進度)階段僅有一棟樓在施，應隨機抽取不相鄰的樓層進行測評。
D、幕墻質量測評的效率原則
在選取幕墻測區(建筑樓棟和樓層)時，要充分考慮各項實測指標的可測性和全覆蓋，盡可能涵蓋該資源所承包樓棟的所有幕墻實測指標(包括埋件（詞條“埋件”由行業大百科提供）、龍骨、掛件及面板施工)，以提高實測效率。
如果在所選測區內不能測滿表格中各檢查子項的所要求的測點數量，可在同一樓棟的其它樓層補測并填滿剩余數據。根據現場情況，也可在堆放區對原材料基本參數、主材和輔材加工質量進行隨機抽測。
在測評前應掌握各項目各家資源的幕墻基本信息、參數，包括面板、龍骨及埋件及轉接件（詞條“轉接件”由行業大百科提供）、膠、五金、保溫、防火及避雷材料等。
E、幕墻門窗質量測評的完整性原則
每次幕墻測評過程中，根據現場實際進度具備條件的必須全部測評，不得有遺漏項，并且要保證測滿表格中各檢查子項的測點要求數量。可根據現場情況隨機選取堆料區對幕墻材料和加工質量進行實測�？傃灾徊坏寐╉棧仨殰y滿表格中要求的測點數量。
F、幕墻門窗質量的復查復檢機制
如項目進度和條件具備，在測評中要對上一次測評中質量較差的各檢查子項進行復查。復查內容包括材料、加工質量、埋件安裝、龍骨體系(含細部節點)、隱蔽工程等。前后兩次測評的測區選擇要避免重疊。
若復查復檢時，上述復查需要子項已經隱蔽的，各檢查子項要隨機抽檢2處破壞復查。
G、幕墻門窗質量測評的真實原則
數據應反映各家分包的真實質量。針對每個測評子項，每塊面板(每根龍骨、每個埋件)至多選取1個測點，首先要全面觀察全幅面板(每根龍骨、每個埋件)的(材質、加工和安裝)的整體情況，然后判斷選取每個檢測子項質量最差的或偏離標準最大的1個測點進行實測。
第三方測評單位在實測過程中，若發現有剛剛修補或刻意掩蓋的行為而不能客觀反映實測數據的，要臨時隨機更換測區，并對分包單位提出警告，也可情節嚴重程度做扣分處理。
H、幕墻門窗質量測評的可追溯原則
對幕墻進行測評的各項目每家分包的具體樓棟號、樓層、單元及立面位置等信息做好書面記錄。實測實量數據要求及時、真實、完整填寫并保存。
實測過程中的不同意見要在所測測區內提出并當場解決。實測過程中，各檢查子項的質量問題(隱患)至少留取兩張照片并在末次會中對區域平臺、項目和參評分包資源進行講解、分析。
在離開測評項目之前，向平臺、項目、分包及監理單位當場公布本次測評合格點數和總檢查點數，并由三方(項目或平臺，幕墻分包資源和第三方測評單位)當場簽字確認。
I、幕墻門窗質量測評的常態原則
具體各項目各家資源的幕墻工程施工要保持常態化，不得采用停工的方式迎檢。
J、幕墻門窗質量測評的公正原則
第三方測評單位要嚴格遵守職業操守，客觀、公正、真實的完成每次測評工作。
針對每個項目的每家分包資源，所涉及各檢查項的實測數據要按照測評表格要求的數量測全、填滿，不得有漏項，不得隨意減少測點數量，不得隨意更改實測數據。
K、具體各階段的管理職能和工作劃分
以地產公司大區級管控為例，幕墻質量管理動作和要求可參考如下
項目服務階段參考劃分
建筑幕墻、建筑門窗（詞條“建筑門窗”由行業大百科提供）質量檢查和檢測評估的具體實施
1、管理要求和檢測內容
1.1、幕墻門窗施工圖評審
以單個測評項目為單位，在每一個參評項目幕墻門窗施工圖紙設計完成后，開始圖紙評審工作。
主要評審內容如下：
A、圖紙完整性：幕墻門窗施工圖紙應包含埋件圖紙、封面目錄、設計說明、平面（詞條“平面”由行業大百科提供）圖、立面圖、大樣圖、節點圖、型材斷面（詞條“斷面”由行業大百科提供）圖、結構、節能計算書。
B、圖紙技術性和圖面表達深度：
l埋件圖：埋件的平面位置應定位明確，施工定位尺寸及精度應準確。
設計說明：應包含準確的工程概況、設計參數、系統說明、物理性能、材料技術說明
平面圖：平面圖應準確表達主體結構、平面分隔、立柱位置、幕墻輪廓等設計內容。
立面圖：立面圖應詳細表達建筑幕墻立面設計效果、幕墻材料及其應用部位、高度分格尺寸等。
大樣圖：不同類型的幕墻包括面板材料、結構形式和做法不同的幕墻，以及幕墻立面或平面比較復雜的部位，均應繪制大樣圖。
節點圖：節點圖應能清楚表現完整幕墻的材料及構造做法，對節點做法應表達完整清晰。節點圖應清晰準確表達幕墻的具體做法及全部材料，采用的材料均應在節點圖內詳細表達并標注清晰。
節點圖應包括但不限于：標準節點、系統節點、連接節點、安裝節點、功能節點、其他節點等。。
節點圖應表達清楚，標注詳細，表達完整的設計思想，主要節點應將所有的要求及尺寸標注清楚，所有材料名稱需標注清楚。
對主要系統要進行詳細設計，對墻角和墻面區、高區和低區應分開設計，節點做法安全、經濟。
節點圖應考慮施工工藝的合理性、是否滿足結構安全性要求，各專業交叉搭接是否合理等。
節點圖中無法表達清楚的部位應繪制放大節點圖。對于構造特別復雜的節點，宜繪制透視詳圖。
型材圖：為保證圖紙的完整性，應有型材斷面圖，并表明型材型號、型材牌號、型材線密度、外輪廓尺寸、壁厚等。
C、其他圖紙審圖流程要點：幕墻門窗承包商的施工圖，應提交設計單位、項目公司或第三方進行審核，施工圖通過審核并經簽字確認后方可施工。
1.2、項目施工過程資料檢查
進場材料檢測：包含材料規格、材質、品牌、廠家、外觀質量、涂膜厚度、技術性能、加工精度、防腐措施、加強構造措施、成品保護措施、存放方式以及現場加工、預支類材料的檢查。此階段檢查主要以內業資料為主，主要檢查上述材料的合格證明及相關的檢測報告，材料堆放是否合理，。
實體工程施工過程檢測：本階段檢查主要涵蓋埋件安裝階段、龍骨安裝階段、面板安裝階段和細部收口及交付驗收前現場主要材料的使用是否滿足設計及相關規范要求;各種材料的加工工藝及精度是否符合結構安全及現場安裝要求;現場各階段的安裝工藝是否與設計圖紙一直，且安裝質量是否滿足相關要求。
工藝樣板：主要檢查樣板材料規格、材質是否與封樣及設計要求一致，建筑效果、細部節點安裝工藝是否與節點圖一致，是否能夠滿足指導大面施工要求。
工程技術資料：此階段主要是檢查項目上是否按照要求進行自檢，自檢記錄表，質量評定表、隱蔽驗收記錄表、中間驗收交接記錄表、淋水試驗記錄、四性試驗及三性報告是否齊全。
1.3、檢測目的和結果目標的建議
l 通過第三方測評，確定項目幕墻門窗質量管理依據，建立幕墻門窗品質管控體系，規范各項目幕墻門窗工程自設計、招標、加工、安裝至交付全過程的管理。
l 依據第三方測評建立項目內部測評體系，通過第三方量化測評，橫向評比、落實整改，促進項目管理水平的提升，進而取得良好的產品品質。
l 通過測評，對各項目所選用幕墻資源通過測評進行量化考評，并可將測評成績作為業主篩選合格供方的依據。
2、技術要求
2.1檢查工作和測評工作的組織
A、具體檢測流程
B、檢測系統劃分
根據項目幕墻門窗設計情況，按照幕墻門窗體系和類型，可分為：
門窗系統、玻璃幕墻系統、金屬板幕墻系統、石材幕墻系統、采光頂幕墻系統、陶板幕墻系統、單元體幕墻系統、仿石一體板系統、以及其他幕墻系統(雨棚、屋面格柵、百葉、欄桿、消防救援窗、防火幕墻系統等)。
C、檢測測區劃分
根據各個基本測評單位的施工進度，由第三方測評單位在現場隨機抽取測(包括樓棟、樓層、立面、測點等)。交付階段(在交付前一個月左右測評)應隨機抽取增大測區面進行測量。每次選取測區不得重復。
在選取測區(樓層或套房)時，要充分考慮各項實測指標的可測性和全覆蓋，盡可能涵蓋該資源所承包樓棟的所有實測指標，以提高實測效率。如果在所選測區內不能測滿表格中各檢查子項的所要求的測點數量，可在同一樓層相鄰房間或相鄰樓層補測并填滿剩余數據。根據現場情況，也可在堆放區對原材料基本參數、加工工藝進行隨機抽測。
以幕墻一個樓層或者一大面為采樣區：
埋板安裝階段以一塊埋板為一個測區;
橫梁、立柱、轉接件、插芯安裝階段以每根構件為一個測區;
石材加工開孔質量以一塊石板為一個測區;
面板安裝階段以一平米為一個測區;
打膠質量以一平米為一個測區;
D、檢測標準確立(具體詳各開發商和評估單位標準，以下為參考)
1)埋板主要檢測標準
符合設計要求。允許偏差： 5
規格允許偏差為±5mm。
埋件表面應進行熱浸鍍鋅（詞條“熱浸鍍鋅”由行業大百科提供）/氟碳漆噴涂處理;鍍鋅（詞條“鍍鋅”由行業大百科提供）膜厚：3mm≤T<6mm，實測最小膜厚≥55μm;若T≥6mm，實測最小膜厚≥70μm;氟碳涂膜厚度≥45μm;目測有銹蝕（詞條“銹蝕”由行業大百科提供），則直接判定為不合格。
距邊尺寸≥2d0(d0為螺栓或螺釘的孔徑)。
每個后置埋件上不得少于2個錨栓，宜采用化學錨栓（詞條“化學錨栓”由行業大百科提供）與機械錨栓交叉布置;基層應為結構構件，不得埋置在砌體內，埋件處砼不得有蜂窩、孔洞、露筋、爛根等質量缺陷;
2)鋼立柱、橫梁、轉接件、角碼、插芯主要檢測標準
尺寸規格符合設計圖紙要求
鍍鋅膜厚：3mm≤T<6mm，實測最小膜厚≥55μm;若T≥6mm，實測最小膜厚≥70μm;氟碳涂膜厚度≥45μm;目測有銹蝕，則直接判定為不合格。
芯柱與下柱之間應采用不銹鋼螺栓固定，下端固定、上端自由。上下立柱之間應有≮15mm的縫隙。芯柱與立柱間空隙處做密封處理。
橫梁與立柱兩端連接，橫梁應有位移功能，至少有一端栓接。
3)鋁合金（詞條“鋁合金”由行業大百科提供）橫梁、立柱、芯柱、框、挺主要檢測標準
橫梁不大于1.2米時，t≥2.0mm;橫框大于1.2米時，t≥2.5mm。立柱開口部位的厚度t≥3.0mm;閉口部位的厚度t≥2.5mm.
粉末噴涂≥40um, 氟碳噴涂(2涂層)≥30um, 氟碳噴涂(3涂層)≥40um, 陽極氧化，不低于AA15，平均膜厚≥15μm，局部膜厚≥12μm;
芯柱與下柱之間應采用不銹鋼螺栓固定，下端固定、上端自由。上下立柱之間應有≮15mm的縫隙。芯柱與立柱間空隙處做密封處理。
4)掛件主要檢測標準
掛件的形式規格符合工程當地規范要求;
掛件膜厚壁厚符合設計要求
5)錨栓、膠、泡沫棒、保溫、螺栓、背栓材料等主要檢測標準
品牌、規格、保質期、材質符合圖紙設計要求。
6)石材材料主要檢測標準
符合設計要求;≥25，允許偏差：+2.0，-1.0;粗面(火燒)板≥28，允許偏差：+3.0，-1.0。
吊頂石材或100m以上建筑幕墻應采取背網形式或其它防脫落、防脆裂措施。砂巖、洞石都要做背網;
石材開槽尺寸、數量、背栓孔徑、深度;
石材表面防護、石材加強拼接;
石材基本性能參數: 吸水率、抗凍系數、彎曲強度標、色澤/紋理
7)鋁板主要檢測標準
鋁板顏色符合設計/合同要求;
鋁板厚度符合，厚度要求：若1.6mm
陽極氧化，不低于AA15，平均膜厚≥15μm，局部膜厚≥12μm;粉末噴涂≥40um;氟碳噴涂(2涂層)≥30um;氟碳噴涂(3涂層)≥40um;
加勁肋布置符合設計要求，鋁板加勁肋固定螺釘無松動脫落現象。
8)面板主要檢測標準
鋁板、玻璃表面質量不得出現明顯劃傷;
玻璃平面度允許偏差2.5mm/2m;
膠縫應飽滿、連續，無開裂、無起皮、無脫落;
l玻璃、鋁板打膠寬度允許偏差2mm
9)拉索幕墻主要檢測標準
玻璃拼縫寬度尺寸偏差≤2mm，玻璃拼縫處兩相鄰面板接縫高低差≤1.0mm;
拉索直徑的尺寸偏差≤1mm;
10)采光頂、金屬屋面主要檢測標準
主龍骨、次龍骨分格尺寸測量檢查，允許偏差±2mm;焊縫長度和焊高滿足;設計要求，利用卷尺和焊縫檢驗規檢查;
天窗坡度符合設計要求且應≥3%，坡度允許偏差±10%;
排水天溝坡度，應≥1.5%，坡向排水孔，測量3處。
11)陶板幕墻系統主要檢測標準
陶板成品厚度偏差檢查，允許偏差±2.0mm;陶板成品長度允許偏差±1.0mm，陶板成品寬度允許偏差±2.0mm;
拼接縫寬度偏差≤2mm;相鄰面板接縫高低差檢查，靠尺及塞尺檢查10處;立柱垂直度檢查，1層高允許偏差≤2.0mm，,2層、3層允許偏差≤4.0mm;同高度內橫龍骨高度差檢查，允許偏差≤5mm
12)單元幕墻系統主要檢測標準
橫豎框的拼接縫隙≤0.5mm，橫豎框高差t≤0.3mm;分格長度、寬度允許偏差：≤2m時±1.5mm;≥2m時±2.0mm;對角線允許偏差：≤2m時±2.5mm;≥2m時±3.5mm;
焊角高度應滿足設計要求，利用焊縫檢驗規檢查;橫框、豎框室內拼縫尺寸偏差≤2mm;橫框、豎框室內拼縫尺寸偏差≤2mm;
單元體層間背板涂層厚度、板厚和表面質量，符合設計要求;
13)門窗系統主要檢測標準
門窗內側對角尺寸差：L<2米時2.0mm;2≤L<3.5m時3.0mm;L≥3.5米時4.0mm;
門窗型材框、扇接縫表面高低差，相同截面型材±0.3mm，不同截面型材±0.5mm;
玻璃壓條與主型材（詞條“主型材”由行業大百科提供）的裝配間隙≤0.3mm，與主型材的表面高低差應均勻一致，偏差≤0.3mm;
玻璃壓條的角部對接方式應符合設計要求，裝配間隙≤0.3mm，表面高低差≤0.3mm。
2.1.5 檢測工具配置
本表所列儀器均符合行業相關計量或認證標準，并滿足現場幕墻檢測需要，測量數據準確、可靠。
2.2、檢測方法及措施(以單次測評為統計基準)
A、檢測人員工作劃分
每個幕墻測評的檢查計算次，由兩名專業檢測人員組成，其中一名組長、一名組員，上午兩人配合進行項目測評工作及數據記錄工作;下午兩人分別對整個項目進行項目巡查、發現問題記錄及影像資料采集。數據采集完成后，在會議室對收集的資料進行匯總篩選，然后由組長對當天幕墻門窗測評情況進行總結。
B、檢測項與對應檢測方法
a、材料項檢測：
材料項品牌、材質、配置：對比設計圖紙、采購清單、合格證、產品說明書進行驗證;
材料規格(構件、面板、輔備材)：對照設計圖紙，使用卷尺測量構件平面尺寸，數顯卡尺測量構件壁厚;
材料膜厚(鋼型材、鋁型材的表面處理)：根據國標要求及業主測評要求，使用專業涂膜測厚儀測量型材構件表面處理厚度;
材料加工(后置埋件、轉接件開孔、橫梁立柱芯柱下料)：根據國標要求，使用數顯卡尺測量開孔加工直徑及距邊尺寸、卷尺測量下料精度;
材料保質期(化學錨栓試劑、密封膠保質期)：核對材料箱體上生產日期、質保期、材料合格證是否一致;
材料堆放及成品保護：目測材料現場堆放、成品保護措施;
石材面板加工：使用特制槽寬尺、卷尺測量開槽寬度、深度、距邊距離、背栓開孔尺寸規格等加工項;
b、安裝項檢測：
面板安裝朝向：使用專用照射工具觀測玻璃面板LOW-E面安裝朝向;
面板固定質量：目測面板材料與龍骨連接方式與圖紙要求是否相符，連接工藝是否符合規范要求;
面板密封措施：目測面板密封措施是否完善，密封膠條安裝質量、密封膠是否存在開裂孔洞;
面板安裝平整度：使用2M靠尺及塞尺對面板完成面進行平整度檢測，要求符合對應國家標準要求;
上墻材料成品保護：目測已上墻可視材料外觀是否存在磕傷、變形、劃痕等;
層間防火及封修質量：目測層間防火施工質量及封修效果是否符合規范要求;
埋件安裝質量：使用水平儀及鉛垂線核實埋板安裝定位，目測固定螺栓安裝質量;
龍骨體系安裝質量：使用小鋼錘檢測龍骨體系焊接位置焊接質量，目測龍骨體系連接方式是否與設計圖紙及國家規范相符;
幕墻防雷設置：使用萬用表測量幕墻體系避雷效果是否達到規范要求。
C、現場數據記錄
現場使用特定紙質表單進行記錄，實測實量工作完成后錄入計算機進行數據統計及得分計算;并對應業主測評表單(如有)，通過系數折減方式得到最終測評得分。
D、問題圖像采集
現場采用專業三防數碼相機進行影像數據采集工作，采集完成后拷入計算機，人工對采集資料進行篩選，挑選出各類問題最具代表性圖像進行講解。
E、特殊問題記錄
對現場發現的一些特殊部位、特殊工藝及其他表單中不能涵蓋的問題及時進行書面記錄，并做好圖像、影視資料采集工作。
作者單位：弗思特建筑科技有限公司
